En la actualidad, la compra y venta de departamentos está atrayendo la atención de muchos inversores, ya que es rentable y relativamente accesible. Si quieres dedicarte a este sector, debes saber que hay numerosos factores que necesitas tomar en consideración antes de invertir en un departamento para alquilar. Por ello, a fin de ayudarte, ¡en el siguiente artículo te explicamos cómo analizar en qué propiedad vale la pena invertir!
Factores a considerar al analizar una propiedad
Para analizar una oportunidad de inversión inmobiliaria, es fundamental tener en cuenta los siguientes cinco factores:
1. El producto
En el sector inmobiliario, se denomina «producto» a un edificio y al terreno sobre el que se asienta. Al evaluar una oportunidad de inversión, lo más recomendable es ver, tocar y experimentar en persona el producto o la propiedad. De esta manera, te aseguras de que estás invirtiendo en un departamento cuyo valor te beneficiará en el futuro.
Con esto en mente, trata de prestar atención a aspectos como:
- La infraestructura: ¿El edificio es estable y cumple las normas de construcción? ¿Hay algún defecto de diseño incorporado que pueda disminuir el atractivo del espacio? Asegúrate de examinar estos detalles antes de tomar cualquier decisión.
- Señales de daños: Busca rastros de moho, problemas de fontanería, sistemas de calefacción y refrigeración defectuosos o cualquier otro daño que impida que el espacio sea habitable.
- Gastos previstos: Analiza si tendrás que realizar algún trabajo para mejorar el edificio y examina cómo gestionarás las solicitudes de mantenimiento y los impuestos sobre la propiedad.
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2. La ubicación
La ubicación sigue siendo un factor determinante para la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. La proximidad a centros comerciales, hospitales, parques, colegios, centros financieros y otros servicios aumenta de forma considerable el valor de una propiedad, de modo que lo mejor es buscar inmuebles que estén cerca de estos establecimientos.
Asimismo, se debe considerar la visión a medio y largo plazo de la evolución de una zona durante el periodo de inversión. Por ejemplo, el terreno abierto disponible junto al edificio podría convertirse en una fábrica ruidosa, lo que disminuiría su valor. Para evitar inconvenientes, examina a fondo la propiedad y el uso previsto de esa zona.
Una forma de recopilar información sobre las perspectivas de las inmediaciones de un inmueble es ponerse en contacto con la autoridad pública de urbanismo y zonificación de ese distrito. Esto te dará acceso a la planificación del lugar y podrás determinar si es una inversión acertada o no.
3. El entorno externo
Si bien todo tipo de inversión conlleva un riesgo, el sector inmobiliario es bastante susceptible a una serie de factores, sobre todo medioambientales y legales, que escapan del control del inversor. Entre ellos tenemos:
- Las condiciones meteorológicas y las catástrofes naturales.
- Las modificaciones de las leyes locales o nacionales.
- Los cambios en la demografía de la zona.
- Los avances tecnológicos.
Sabemos que es imposible estar al tanto de tantos factores externos al analizar un inmueble de inversión; sin embargo, es conveniente ser consciente de ellos y estar preparado para los imprevistos.
4. Los flujos de caja y la rentabilidad
Cuando hablamos del flujo de caja, nos referimos a la cantidad de dinero que queda después de cubrir diversos gastos. Un flujo de caja positivo es esencial para obtener una buena tasa de rentabilidad en una inversión inmobiliaria.
En este sentido, debes elaborar proyecciones para las siguientes modalidades de beneficios y gastos:
- El flujo de caja previsto de los ingresos por alquiler.
- El aumento previsto del valor intrínseco debido a la revalorización a largo plazo.
- Las ventajas de la depreciación.
- El análisis de costos y beneficios de la renovación antes de la venta para obtener un mejor precio.
5. El apalancamiento financiero
Cuando quieres comprar un departamento de gran valor, es oportuno solicitar un crédito hipotecario. No obstante, si no gestionas bien tus finanzas, esto puede resultar más costoso de lo que esperabas. Esto se debe a que estás comprometiendo tus ingresos futuros para obtener un beneficio hoy, a costa de los intereses que tendrás que pagar durante un par de años.
Por esta razón, debes asegurarte de entender cómo manejar los préstamos de esta naturaleza y evitar altos niveles de apalancamiento o endeudamiento. Recuerda que incluso los expertos en el sector inmobiliario se enfrentan a un exceso de deudas en épocas de condiciones adversas del mercado. La clave está en saber controlar estas situaciones.
Así pues, elige la hipoteca que mejor se adapte a tu situación, como la de tipo fijo o variable, la de solo intereses o la de entrada cero. Considera que cada crédito tiene su propio perfil de riesgo, por lo que debes estudiarlo con detenimiento.
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¡Ahora ya sabes qué debes tomar en cuenta al invertir en bienes raíces! Como ves, el sector inmobiliario es el mercado más rentable y el que mejores resultados te dará. Sigue los consejos que te brindamos a lo largo de este artículo y benefíciate de esta sólida e inteligente inversión. ¡Esperamos que esta información te haya sido de utilidad!
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