Checklist de verificación antes de firmar el contrato de compra de tu departamento

Adquirir un departamento es una decisión importante y representa una inversión significativa. Antes de firmar el contrato de compra, es crucial asegurarse de que todos los aspectos legales y prácticos estén en orden. Este checklist te ayudará a verificar cada detalle importante para garantizar una compra segura y sin contratiempos, todo bajo el contexto y legislación peruana.

1. Verifica la Titularidad del Inmueble

Antes de comprometerte, asegúrate de que el vendedor  sea el legítimo propietario del inmueble. Solicita el certificado de gravamen del Registro de Propiedad Inmueble en SUNARP para confirmar que la propiedad está a nombre del vendedor y libre de cargas o hipotecas.

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2. Revisa los documentos de la propiedad

Adquirir una propiedad es una decisión significativa que implica una inversión considerable. Para garantizar una transacción segura y sin sorpresas desagradables, es esencial revisar minuciosamente todos los documentos relacionados con el inmueble. A continuación, detallamos los documentos clave que debes examinar y por qué cada uno es crucial.

2.1. Título de propiedad original

El título de propiedad es el documento legal que acredita al propietario como el legítimo dueño del inmueble. Al revisar este documento, asegúrate de:

1. Autenticidad y Validez: Verifica que el título de propiedad sea original y auténtico. Consulta con un abogado especializado en bienes raíces para confirmar su validez.
2. Nombre del Propietario: Comprueba que el nombre del vendedor coincida exactamente con el del propietario registrado en el título de propiedad. Esto evita problemas de identidad y fraudes.
3. Historial de Propietarios: Revisa el historial de propietarios anteriores para asegurarte de que no haya disputas o litigios pendientes. Un título limpio y sin controversias es fundamental para una compra segura.

2.2. Certificado de liquidación tributaria

El certificado de liquidación tributaria es un documento que certifica que el propietario ha cumplido con todas las obligaciones fiscales relacionadas con el inmueble. Al revisar este certificado, ten en cuenta:

1. Impuestos Pagados: Verifica que todos los impuestos sobre la propiedad, como el impuesto predial, estén completamente pagados hasta la fecha. Esto asegura que no heredarás deudas fiscales del anterior propietario.
2. Actualización: Asegúrate de que el certificado esté actualizado y emitido recientemente. Un certificado desactualizado podría no reflejar la situación fiscal actual del inmueble.
3. Obligaciones Adicionales: Comprueba si hay otros impuestos o tasas pendientes de pago, como contribuciones especiales o tasas de servicios municipales.

2.3. Certificado de Habitabilidad

El certificado de habitabilidad es un documento que certifica que la propiedad cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la legislación local. Al revisar este certificado, considera:

1. Condiciones de la Vivienda: Verifica que la propiedad cumple con los estándares de seguridad, salubridad y comodidad necesarios para ser habitada. Esto incluye aspectos como la estructura del edificio, instalaciones eléctricas y de fontanería, y ventilación adecuada.
2. Uso Autorizado: Asegúrate de que el uso autorizado del inmueble sea compatible con tus intenciones. Por ejemplo, si planeas usar la propiedad para un negocio, verifica que el certificado permita el uso comercial.
3. Fecha de Emisión: Confirma que el certificado de habitabilidad esté vigente. Un certificado caducado puede indicar la necesidad de realizar mejoras o actualizaciones en la propiedad.

2.4. Inscripción en los registros públicos

La inscripción en los registros públicos es el proceso mediante el cual se registra oficialmente la propiedad en el registro de la propiedad local. Al revisar esta inscripción, ten en cuenta:

1. Registro Actualizado: Verifica que la propiedad esté inscrita a nombre del vendedor y que la información sea actual y correcta. Un registro desactualizado puede generar problemas legales.
2. Carga Legal y Gravámenes: Revisa si existen cargas legales, hipotecas, o gravámenes sobre la propiedad. Estas pueden afectar tu capacidad para utilizar o vender el inmueble en el futuro.
3. Descripción del Inmueble: Asegúrate de que la descripción del inmueble en el registro coincida con la realidad física de la propiedad, incluyendo medidas, linderos y características importantes.

3. Evalúa las condiciones del inmueble

Realiza una inspección detallada del departamento o contratar un servicio de inspección de inmuebles, para poder verificar el estado de las instalaciones eléctricas, sanitarias, y estructurales para todo eso será necesario contratar a un profesional para una inspección técnica más exhaustiva, sea un inmueble usado o estreno, todo esto con la finalidad de que se pueda comprobar que la información proporcionada por el vendedor sea correcta y en caso no puedan levantar las observaciones.

4. Analiza la ubicación y zonas comunes

La ubicación del inmueble es clave, si bien es un aspecto que debiste considerar antes, factores externos como nuevas reparaciones de autopistas u aperturas de centros de entretenimiento, pueden afectar negativamente tu experiencia en tu nueva propiedad.. Asegúrate de que el departamento esté en una zona segura y que tenga acceso a servicios esenciales como transporte público, supermercados y hospitales. Además, revisa las condiciones y regulaciones de las zonas comunes del edificio, también el proceso de como se gestiona esta y el mantenimiento sería fundamental para una excelente experiencia.

5. Confirma los pagos y finanzas

Define claramente los términos financieros del contrato. Esto incluye:

• Precio total del inmueble.
• Monto de la cuota inicial.
• Términos de financiamiento y tasa de interés si estás utilizando un crédito hipotecario.
• Cronograma de pagos.

Estos items pueden parecer obvios, pero un cambio ligero porcentual o algún cambio de última hora puede afectar tu proyección económica.

6. Revisa el contrato de compraventa

El contrato de compraventa es el documento legal que formaliza la transacción de una propiedad. Asegurarte de que este contrato contenga todos los términos y condiciones acordados es crucial para evitar futuros conflictos y asegurar una compra segura. Aquí detallamos los aspectos esenciales que debes revisar en el contrato de compraventa.

6.1. Descripción detallada del inmueble

Una descripción precisa y completa del inmueble es fundamental en el contrato de compraventa. Asegúrate de que incluya:

1. Ubicación y Dirección: La dirección exacta y cualquier referencia adicional que identifique claramente la propiedad.
2. Características Físicas: Detalles sobre el tamaño del terreno y de la construcción, número de habitaciones, baños, y otras características importantes como garaje, jardín, piscina, etc.
3. Linderos y Medidas: Información precisa sobre los límites de la propiedad y sus medidas exactas, que deben coincidir con los documentos oficiales de la propiedad.

6.2. Precio de venta

El precio de venta es uno de los elementos más importantes del contrato de compraventa. Verifica que incluya:

1. Monto Total: El precio total acordado por la propiedad, especificado en la moneda correspondiente.
2. Desglose de Pagos: Si el pago se realizará en varias partes, asegúrate de que el contrato detalle cada uno de estos pagos y sus montos respectivos.
3. Inclusiones y Exclusiones: Asegúrate de que el contrato especifique claramente si el precio incluye ciertos muebles, electrodomésticos u otros bienes muebles.

6.3. Condiciones de pago

Las condiciones de pago establecen cómo y cuándo se realizará el pago del precio de venta. Asegúrate de que el contrato detalle:

1. Forma de Pago: Especificaciones sobre si el pago se realizará en efectivo, mediante transferencia bancaria, cheque, o cualquier otro método.
2. Cronograma de Pagos: Fechas exactas en las que se deben realizar los pagos, incluyendo pagos iniciales, intermedios y finales.
3. Condiciones de Financiación: Si la compra está sujeta a la obtención de un crédito hipotecario u otra forma de financiamiento, esto debe estar claramente estipulado.

6.4. Plazos de entrega

El contrato debe especificar claramente los plazos de entrega del inmueble. Verifica que incluya:

1. Fecha de Entrega: La fecha exacta en la que el vendedor debe entregar la posesión de la propiedad al comprador.
2. Condiciones de Entrega: Detalles sobre el estado en que se debe entregar la propiedad, asegurando que se encuentre libre de ocupantes y en las condiciones acordadas.
3. Documentación Necesaria: Lista de documentos que el vendedor debe entregar al comprador, como títulos de propiedad, recibos de pago de servicios, y certificados de no adeudo.

6.5. Cláusulas de penalización por incumplimiento

Las cláusulas de penalización por incumplimiento protegen a ambas partes en caso de que una de ellas no cumpla con lo acordado. Asegúrate de que el contrato incluya:

1. Penalizaciones por Retraso: Detalles sobre las multas o penalizaciones en caso de que el vendedor o el comprador no cumplan con los plazos establecidos.
2. Condiciones de Resolución: Situaciones específicas bajo las cuales el contrato puede ser rescindido sin penalización, como fuerza mayor o incumplimientos graves.
3. Compensaciones: Montos o porcentajes específicos que deberán pagarse en caso de incumplimiento, ya sea por retraso en los pagos, entrega tardía de la propiedad, o cualquier otra condición establecida en el contrato.

6.6. Revisión legal del contrato

Es altamente recomendable que un abogado especializado en bienes raíces revise el contrato de compraventa antes de que lo firmes. Un abogado puede:

1. Verificar la Legalidad: Asegurarse de que todos los términos y condiciones cumplen con las leyes locales y que no existen cláusulas abusivas.
2. Proteger tus Intereses: Identificar cualquier término que pueda perjudicarte y sugerir modificaciones para proteger mejor tus intereses.
3. Asesoramiento en Negociaciones: Asistirte en cualquier negociación adicional que pueda ser necesaria para ajustar los términos del contrato antes de la firma final.

7. Evalúa las Normas del Edificio

Al seleccionar una vivienda en un edificio, es fundamental evaluar las normas y reglamentos internos. Estas reglas no solo afectan tu calidad de vida, sino también tu convivencia con otros residentes. Aquí te explicamos los aspectos clave que debes considerar.

7.1. Uso de áreas comunes

Las áreas comunes son espacios compartidos por todos los residentes del edificio, como piscinas, gimnasios, salones de eventos, y jardines. Al evaluar las normas del edificio, presta atención a:

1. Reservas y Disponibilidad: Algunos edificios requieren que reserves con antelación para utilizar ciertas áreas comunes. Verifica si hay un sistema de reservas y cómo funciona.
2. Horarios de Uso: Cada área común puede tener horarios específicos de uso. Asegúrate de conocer estos horarios para evitar inconvenientes.
3. Normas de Comportamiento: Muchas áreas comunes tienen reglas específicas sobre el comportamiento aceptable. Esto puede incluir normas sobre ruidos, vestimenta, y limpieza después de su uso.

7.2. Horarios de uso de servicios

Los edificios suelen ofrecer diversos servicios que también pueden estar sujetos a horarios específicos. Al evaluar un edificio, considera:

1. Servicios de Conserjería y Seguridad: Verifica los horarios en los que están disponibles los servicios de conserjería y seguridad. Algunos edificios ofrecen estos servicios las 24 horas, mientras que otros tienen horarios limitados.
2. Mantenimiento y Reparaciones: Infórmate sobre los horarios en los que se realizan tareas de mantenimiento y reparaciones. Esto es importante para planificar tu rutina y minimizar interrupciones.
3. Acceso a Instalaciones: Algunos servicios como gimnasios, lavanderías, o salas de reuniones pueden tener horarios de operación específicos. Conocer estos horarios te ayudará a maximizar su uso.

7.3. Cuotas de mantenimiento

Las cuotas de mantenimiento son esenciales para el funcionamiento y mantenimiento del edificio. Evalúa lo siguiente:

1. Montos y Frecuencia: Conoce cuánto debes pagar y con qué frecuencia (mensual, trimestral, anual). Compara estas cuotas con otros edificios similares para asegurarte de que sean razonables.
2. Servicios Incluidos: Asegúrate de entender qué servicios y gastos están cubiertos por las cuotas de mantenimiento. Esto puede incluir limpieza de áreas comunes, reparaciones, servicios de seguridad, y otros gastos operativos.
3. Transparencia Financiera: Investiga si el edificio proporciona informes financieros periódicos que muestren cómo se utilizan las cuotas de mantenimiento. La transparencia es clave para garantizar que tus cuotas se usen de manera efectiva.

7.4. Políticas de Mascotas y Ruidos

Las políticas sobre mascotas y ruidos pueden afectar significativamente tu calidad de vida en el edificio. Al evaluar estas normas, considera:

1. Permisos y Restricciones de Mascotas: Algunos edificios permiten mascotas mientras que otros tienen restricciones estrictas o no las permiten en absoluto. Si tienes mascotas, asegúrate de que el edificio sea pet-friendly y conoce cualquier norma específica, como el tamaño o tipo de mascotas permitidas, y áreas designadas para ellas.
2. Normas sobre Ruidos: Verifica las políticas relacionadas con el ruido. Esto puede incluir horarios de silencio, normas sobre el volumen de música o televisión, y reglas sobre fiestas o reuniones. Una política de ruido clara puede prevenir conflictos con vecinos.
3. Sanciones y Multas: Conoce las sanciones y multas por incumplir las políticas de mascotas y ruidos. Es importante saber qué consecuencias podrías enfrentar si no sigues estas reglas..

8. Investiga el historial del vendedor

Al comprar una propiedad en Perú, investigar el historial del vendedor es crucial para asegurar una transacción segura y libre de problemas legales. Ya sea que estés tratando con una inmobiliaria o un vendedor particular, conocer su reputación y antecedentes te ayudará a tomar una decisión informada. A continuación, te explicamos cómo realizar esta investigación y los recursos que puedes utilizar.

8.1. Inmobiliarias

Si el vendedor es una inmobiliaria, es importante revisar su reputación y antecedentes en proyectos anteriores. Considera los siguientes pasos:

1. Reputación en el Mercado: Investiga la reputación de la inmobiliaria en el mercado. Puedes hacerlo mediante:
   • Opiniones y Reseñas: Busca opiniones y reseñas en línea de clientes anteriores. Plataformas como Google, redes sociales y foros especializados en bienes raíces pueden ser útiles.
   • Asociaciones Profesionales: Verifica si la inmobiliaria está afiliada a asociaciones profesionales como la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI). La afiliación a estas asociaciones puede ser un indicador de profesionalismo y compromiso con las buenas prácticas.
2. Antecedentes en Proyectos: Examina los proyectos anteriores de la inmobiliaria, puedes considerar:
   • Calidad de las Construcciones: Investiga la calidad de las propiedades desarrolladas por la inmobiliaria. Consulta a los residentes de esos proyectos para obtener información de primera mano.
   • Cumplimiento de Plazos: Verifica si la inmobiliaria ha cumplido con los plazos de entrega prometidos en proyectos anteriores.
   • Problemas Legales: Busca información sobre posibles litigios o problemas legales en los que la inmobiliaria haya estado involucrada. Puedes consultar registros públicos y noticias relacionadas.

8.2. Vendedores particulares

Si el vendedor es un particular, debes investigar su historial y cualquier posible problema legal relacionado con la propiedad. Aquí te explicamos cómo hacerlo:

1. Identidad del Vendedor: Verifica la identidad del vendedor y asegúrate de que sea el propietario legítimo de la propiedad. Puedes pedirle una copia del DNI y del título de propiedad.
2. Historial Legal de la Propiedad: Investiga el historial legal de la propiedad para asegurarte de que no esté involucrada en litigios o problemas legales. Consulta:
   • Registros Públicos: Visita la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para obtener información sobre la propiedad y verificar que esté libre de gravámenes, hipotecas o embargos.
   • Consultas Legales: Considera contratar a un abogado especializado en bienes raíces para que realice una investigación legal exhaustiva de la propiedad y del vendedor.
3. Referencias y Reputación: Busca referencias del vendedor. Pregunta a vecinos, conocidos o antiguos compradores sobre su experiencia al tratar con el vendedor. Las recomendaciones de terceros pueden ofrecer valiosa información sobre su confiabilidad.

8.3. Recursos adicionales

Para profundizar en la investigación del historial del vendedor y elegir un proyecto de inversión inmobiliaria en Perú, considera los siguientes recursos:

1. Portales Inmobiliarios: Utiliza portales inmobiliarios confiables como Urbania, Adondevivir y Properati para buscar propiedades y revisar las opiniones sobre vendedores e inmobiliarias.
2. Asociaciones Profesionales: Consulta asociaciones como ASPAI y la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) para obtener información sobre buenas prácticas y estándares en el mercado inmobiliario.
3. Consultoras y Asesoras Inmobiliarias: Contratar los servicios de una consultora o asesora inmobiliaria puede ayudarte a realizar una evaluación más completa del vendedor y del proyecto de inversión.
4. Medios de Comunicación: Revisa noticias y artículos en medios de comunicación peruanos como El Comercio, Gestión y La República para obtener información actualizada sobre el mercado inmobiliario y casos legales relevantes.

9. Planifica los impuestos y gastos adicionales

Además del precio de compra, considera otros gastos asociados como:

• Impuesto de Alcabala (para propiedades usadas).
• Gastos notariales.
• Inscripción en los Registros Públicos.
• Cuota de mantenimiento inicial.

10. Conclusión

Adquirir un departamento es una decisión que requiere cuidado y preparación. Siguiendo este checklist, puedes asegurarte de que todos los aspectos legales y prácticos están cubiertos, minimizando riesgos y garantizando una compra segura. Recuerda siempre buscar asesoramiento profesional y hacer una investigación exhaustiva antes de firmar cualquier contrato.